L’état des lieux contradictoire

Dans le jargon immobilier, on parle souvent de modèle d’état des lieux contradictoire. Une expression qui fait souvent froncer les sourcils tant elle porte à confusion. D’autant plus lorsqu’on apprend que, si l’état des lieux n’est pas contradictoire, un huissier de justice peut être mandaté qui doit alors trancher sur la question. La loi Pinel du 1er mars 2014 rend obligatoire l’état des lieux contradictoire à annexer au contrat de location. Mais que signifie exactement cette notion de contradiction, alors que les deux parties cherchent justement à s’accorder sur le contenu du document ?

Où trouver un modèle d’état des lieux contradictoire gratuit sur le web ? Quels sont les recours si des dégradations sont constatées après l’état des lieux de sortie ? l’état des lieux de sortir doit-il aussi être contradictoire ? Étudions de plus près cette notion de contradiction et son implication dans le cadre des contrats de bail et des état des lieux.

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?

Un état des lieux est dit « contradictoire » lorsqu’au terme de la visite, les deux parties (propriétaire bailleur et locataire) s’accordent sur le contenu du document. Autrement dit, si elles tombent d’accord sur l’état du logement en général. Pour simplifier, il s’agit d’établir un constat à l’amiable.

Mais alors pourquoi ce terme de « contradictoire » qui porte à confusion ? Il faut se pencher sur la définition juridique du mot. Dans le langage procédural, « contradictoire » signifie que les deux parties ont été mises en mesure de discuter à la fois de l’énoncé des faits et des moyens juridiques qui sont opposés.

Dans un contrat de bail, l’état des lieux doit être fait contradictoirement. Cela signifie qu’à la fois le bailleur et le locataire doivent être présents ou représentés, et établir ensemble l’état des lieux, en se mettant d’accord sur son contenu. Un état des lieux établi unilatéralement n’est pas valable.

Attention cependant, établir un état des lieux de façon contradictoire ne signifie que le locataire doit approuvé les affirmations du propriétaire ou son représentant sur l’état du logement. Les termes employés « bon », « moyen » ou « mauvais » doivent être précisément définis au préalable afin d’éviter d’éventuels litiges.

Si besoin est, un premier état de lieux peut être organisé, au cours duquel aucun document n’est signé, mais qui permet aux deux parties de se mettre d’accord au préalable et de signer conjointement l’état des lieux le jour de la remise des clés sans risquer de mauvaises surprises. Si au cours du premier état des lieux (celui qui précède le jour de l’entrée dans le logement), des dégradations sont constatées, cela laisse le temps au propriétaire bailleur d’effectuer des remises en état afin de donner un logement « en bon état » à son nouveau locataire le jour J.

Que faire si l’état des lieux n’est pas contradictoire ?

Il ne faut pas signer un document lorsqu’on n’est pas d’accord. En effet, une fois le document signé, difficile de revenir dessus car il est fait contradictoirement. L’état des lieux est essentiel car va en dépendre le dépôt de garantie.

Deux rappels préalables:

• Si aucun état des lieux d’entrée n’a été fait, le locataire est présumé avoir pris le logement en bon état.
• Si l’état des lieux n’est pas fait à l’amiable : le huissier intervient.

Le recours à l’huissier occasionne des frais, avant d’entamer une procédure judiciaire, on tâchera dans la mesure du possible de trouver une solution à l’amiable. Pour cela, il existe une procédure dédiée à ce genre de contentieux dont chaque étape doit être scrupuleusement respectée :

• La partie en désaccord commence par envoyer une LRAR à l’autre partie, lettre mentionnant les éléments de désaccord survenus et demandant la mise en place d’un second état des lieux. Le délai de réponse est de trente jours. Passé ce délai ou devant un refus, la partie peut saisir Tribunal d’instance.
• Si ce premier recours ne donne rien, on peut alors se tourner vers le conciliateur de justice, une instance neutre qui ne fait pas office d’autorité.
• La troisième étape consiste à saisir la Commission Départementale de Conciliation, si les deux premiers recours demeurent vains. Cette commission a pour fonction de permettre un cadre de discussion. Si pendant ce moment, les deux parties parviennent à un accord, cela équivaut à un contrat. Sinon rapport de la commission.
• Si les recours précédents n’aboutissent toujours pas, la partie en désaccord est en droit d’aller au procès. Lorsque le conflit concerne une somme inférieure à  4 000 €, la saisie du Tribunal se fait par courrier, adressé au greffe. Si la somme est plus importante, un huissier de justice délivre directement une assignation au bailleur.

Foire aux questions

L’état des lieux pour un bail commercial doit-il être également contradictoire ?

L’état des lieux doit être établi de façon contradictoire pour tous les contrats de bail sans exception : maison, appartement et local professionnel. L’état des lieux pour un bail commercial se présente de la même façon que pour un logement particulier, les conditions et la procédure ne diffèrent pas, si ce n’est au niveau de la superficie : pour les locaux professionnels supérieurs à 2.000 m2 comme les bâtiments industriels, l’état des lieux doit comporter une annexe environnementale indiquant les caractéristiques énergétiques des équipements et des locaux loués. Il s’agit par exemple du système de chauffage, de traitement des déchets, de ventilation ou d’éclairage afin de limiter le consommation énergétique des bâtiments.