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L’état des lieux de sortie

L’état des lieux est désormais obligatoire pour tous les contrats de bail (y compris les baux commerciaux). L’état des lieux entrant marque l’arrivée du locataire dans le nouveau logement, l’état des lieux de sortie clôt le bail. Durant l’état des lieux de sortie, la vétusté, les dégradations locatives, l’évolution de l’état général du logement sont soigneusement annotés afin d’établir une comparaison avec l’état des lieux entrant. À ce titre, des modèle d’état des lieux de sortie sont disponibles gratuitement en ligne au format PDF.

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Pourquoi l’état des lieux de sortie est-il obligatoire ? Dans l’immobilier, prudence est mère de sûreté. Si, pendant l’état des lieux de sortie, un trou dans les murs est constaté et que le locataire est absent, il ou elle ne pourra pas s’expliquer sur l’origine de cette dégradation.

En cas d’absence d’état des lieux de sortie quand votre propriétaire est de mauvaise foi et qu’il veut remettre à neuf son appartement avec vos frais, il faut prouver qu’il a tord.

En revanche, quand il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit prouver qu’il a donné un appartement en bon état d’usage. Pendant l’état des lieux de sortie, il faut bien faire attention à différents éléments comme : la peinture, la réfection des joints, le remplacement des ampoules cassées, des vitrages fissurées, etc peuvent faire la différence au moment de la restitution de la caution.

Tour d’horizon sur l’état des lieux de sortie comme l’exige la loi ALUR.

Pourquoi faire un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux est une procédure obligatoire pour tout contrat de vente ou de location. L’état des lieux de sortie décrit l’état du logement au moment du départ du locataire du lieu. Depuis le du 1er juin 2016, un minimum de conformisme doit être respecté. Il est établi de manière contradictoire entre le propriétaire et le locataire et dans les cas d’exception par des huissier. Ce qui  peut être possible lorsque le locataire refuse qu’un état des lieux soit réalisé.

Le propriétaire a intérêt à ce que ce document soit réalisé puisqu’il va permettre de récupérer des sommes sur le dépôt de garantie s’il y a des dégradations. Quand on ne fait pas d’état des lieux de sortie, on présume que le locataire rend l’appartement en bon état. Aucune somme ne peut être prélevée sur le dépôt de garantie ne pourra être effectuée même s’il existe bel et bien des dégradations et/ou de pertes.

Après l’état des lieux de sortie les clés sont définitivement restituées au propriétaire.

Comment se déroule l’état des lieux de sortie ?

Lorsqu’approche la fin du contrat de bail, ou si le locataire décide de mettre fin à son contrat de façon prématurée, les deux parties conviennent d’une date pour l’état des lieux et la remise des clefs. En cas d’absence prévue, ils peuvent choisir de se faire représenter par un garant ou agent immobilier.

L’état des lieux sortant reprend les mêmes observations et modalités d’inspection que l’état des lieux entrant :

  • Inspection des pièces et dépendances une à une ;
  • Sols, plafonds, murs ;
  • Relève des compteurs ;
  • Vérification des prises et lampes (sans oublier celle du réfrigérateur) ;
  • Robinets et arrivées d’eau ;
  • Vitrages ;
  • Placards ;
  • Poignées de porte et serrures ;
  • Joints de salle de bain.

Le propriétaire et le locataire font l’état des lieux ensembme. Le logement doit impérativement contenir les équipements évoqués au contrat de location.

En règle générale, les états des lieux sont établis de façon à permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. Ils peuvent être rédigés sur un document unique, comportant une colonne « à l’entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire » (et ce pour chaque pièce) ou sur deux documents distincts ayant la même forme.

Une fois l’état des lieux terminé, le propriétaire décide (ou non) de remettre sa caution (totale ou partielle) au locataire.

La restitution de la caution

Si le logement est rendu en bon état et qu’aucune dégradation locative n’est constaté, le propriétaire est tenu par la loi de restituer la totalité de la caution. Dans le cas contraire, la somme du dépôt de garantie peut être abaissée des sommes dues au propriétaire. Ces sommes concernent :

  • Les impayés ;
  • Les frais de remise en état en cas de dégradation ;

En ce qui concerne, les dégradations, le propriétaire qui souhaite garder une somme sur le dépôt de garantie doit :

  • Présenter un devis ou une facture, (en cas de contestation, le juge ne va pas pouvoir prendre en compte la production d’un simple devis) ;
  • S’interroger sur la nature des dégradations constatées : sont-elles le fait du locataire ou de l’usure normale du temps (la vétusté) ? Entre le début et la fin d’un bail, il peut s’écouler plusieurs années. Et les logements n’échappent pas au temps qui passe (moquette décolorée, murs jaunis, etc). Le cas échéant, le propriétaire doit appliquer un abattement sur le montant total de la facture.

Si, après le départ du locataire, le propriétaire souhaite remettre le logement (appartement ou maison) à neuf, ce sera cette fois-ci à ses frais.

La question de l’usure normale 

Il est difficile de distinguer l’usure normale des dégradations locatives : aucun grille officielle de vétusté n’a été établie à ce jour.  Cependant, à titre indicatif, le juge estime :

  • la durée de vie des peintures ou des tapisseries est d’environ dix ans ;
  • la durée de vie des moquettes est estimée à environ sept ans ;
  • quant à l’électroménager (micro-ondes par exemple), sa durée de vie est estimée à environ cinq ans.

Afin d’éviter tout contentieux à la sortie, la loi autorise les baux signés depuis le 1er juin 2016 à convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail. Ces grilles sont préalablement définies, selon « accord collectif de location ». Il existe ce type de grille pour les logements HLM ou pour ceux des investisseurs institutionnels (par exemple banques, assurances).

Les conséquences et les recours en cas d’absence d’état des lieux de sortie 

Les conséquences en cas d’absence sont plus contraignantes lorsqu’il s’agit de l’état des lieux entrant. Cependant, il peut arriver que l’une ou l’autre partie refuse d’établir un état des lieux de sortie.

Le propriétaire refuse d’établir un état des lieux sortant

En fin de bail, le locataire contacte son propriétaire pour réaliser l’état des lieux, en vain. Si il n’y a pas d’état des lieux, le propriétaire doit prouver que le logement était en bon état.

Le locataire n’est pas présent lors de l’état des lieux de sortie

En l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Ceci implique que si le bien présente des dégradations lors de sa sortie, elles seront imputables au locataire, même si elles étaient déjà présentes lors de l’état des lieux entrant.

Locataire, préparez votre état des lieux de sortie

C’est encore le meilleur moyen de s’assurer de récupérer le dépôt de garantie dans son intégralité. Préparer son état des lieux, c’est s’assurer de le rendre dans l’état où on l’a reçu. Cela commence par un ménage et un nettoyage du sol au plafond de chacune des pièces :

  • Lessivage des murs ;
  • Shampouinage des moquettes ;
  • Cirage du parquet ;
  • Lavage des carrelages (sur le sol et les murs) ;
  • Nettoyage et dégivrage du réfrigérateur ;
  • Nettoyage complet des placards et tiroirs ;
  • Lavage des vitrages ;
  • Nettoyage en profondeur des plaques de cuisson, des poubelles, de la baignoire, des éviers et des toilettes
  • Remplacement des choses cassées : ampoules, prises électriques, poignées de porte, etc

Informez votre bailleur des travaux, même moindre, que vous avez entrepris au court de votre contrat de bail. Même s’il s’agit d’une vitre remplacée ou d’une cloison abattue, il doit en être informé.

Faites preuve d’implication au moment de la comparaison

C’est au moment où les états des lieux d’entrée et de sortie sont comparés que tout se joue. Généralement, c’est là que le locataire peut rapidement se faire pénaliser. Comme mentionné précédemment, un contrat de bail peut durer plusieurs années. Au cours desquelles la qualité des surfaces va se dégrader du fait de l’usage courant des lieux. Le locataire doit en quelque sorte plaider sa cause et ne pas rester inactif.

Pour être plus précis, le locataire doit être actif et doit donner des précisions aux descriptions apportées. En cas de silence ou de conciliation de sa part, le propriétaire peut très bien dévaloriser l’état du logement dans le seul but de retenir des frais sur sa caution. Alors que s’il affirme au contraire que la moquette ou la peinture est défraîchie dans son ensemble, la détérioration du revêtement va alors relever de sa vétusté normale et pas d’une dégradation causée par le locataire.

Le recours à l’huissier

En cas de litige entre propriétaire et locataire, s’il n’y a pas d’accord, ils peuvent faire appel à un huissier de justice. Recourir à cette solution permet de gagner du temps, surtout si les rapports entre les deux parties sont tendus depuis longtemps. Attention néanmoins, ce service est payant. Le coût se partage alors à parts égales entre les deux parties.

Attention aux termes employés

Les mots utilisés pour décrire l’état d’un logement (« bon, mauvais, moyen, ») ne sont pas choisis au hasard. Chacun définit un état bien précis et il convient de les choisir précautionneusement. Pour bien comprendre les termes employés, voici des définitions à retenir, telles qu’elles sont définies par Nexity :

Vétusté : l’état d’usure qui résulte en fait de l’usage plutôt normal d’un logement avec le temps.

Etat neuf/Très bon état : l’équipement n’a jamais été utilisé (ou à peine) depuis sa livraison. Il peut s’agir d’un logement neuf ou d’un logement ancien rénové.

Bon état : ce stade signifie qu’il n’y a aucune dégradation visible facilement, l’équipement est soigné et fonctionne manière normale même s’il est déjà utilisé.

Assez bon état/Etat moyen : il faut comprendre qu’on identifie des traces d’usure. Cependant, elles n’ont pas pour source une dégradation causée par le locataire. Les équipements sont propres et fonctionnent correctement.

Dégradé : l’équipement a atteint un stade d’endommagement. Il est abîmé ou détérioré.

Mauvais état : les équipements ne fonctionnement pas correctement. On identifie des traces d’usure et un manque d’entretien mais cependant il n’y a pas de dégradation volontaire.

A changer/Hors service : l’équipement n’est plus utilisable, il est fortement dégradé ou sale. Il est nécessaire de le réparer.

Foire aux questions

Quel est le délai pour la restitution du dépôt de garantie au locataire ?

Le délai imparti est de deux mois. Mais le délai peut varier en fonction du type de contrat de bail.

Que faire en cas de non-restitution du chèque de caution ?

Si le locataire n’a toujours pas reçu le chèque dans le délai prévu, la première étape consiste à adresser adresser un courrier simple à son bailleur. S’en suit un courrier recommandé AR qui faire mention du délai prévu.

NB : Le locataire peut demander au propriétaire qui aurait laissé passer la date buttoir pour lui rendre son dépôt de garantie, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle débutée avec du retard.

Le locataire peut-il refuser les visites ?

Lors du congé du locataire ou en cas de mise en vente du bien, le propriétaire a le droit de le faire visiter en respectant certaines modalités. À commencer par les horaires et la fréquence. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit « d’obliger le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ». En d’autres termes, on ne débarque pas à l’improviste. Votre propriétaire est en droit de refuser des visites qui ont lieu le samedi ou dimanche, et qui s’étendent sur des après-midis ou des matinées, voire des journées entières.

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Article écrit par :

calendrier 31 juillet 2017

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