Changement d’adresse : le contrat de bail

Ecrit par: / Publié le : 26 juillet 2017 (mis à jour le ) / Pas de commentaire
Cette page référence d'abord les fournisseurs partenaires de papernest puis les autres fournisseurs pertinents. Classement : dans l'ordre décroissant du nombre du clients à l'échelle nationale. En savoir plus sur notre méthodologie : ici.

Un bail, par définition, est un contrat par lequel on donne à quelqu’un la jouissance de quelque chose. Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat par lequel l’une des parties (appelée bailleur) s’engage, moyennant un prix (le loyer) que l’autre partie (appelée preneur) s’oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière (maison, appartement, etc).

Vous déménagez ? Pensez à vos contrats d’électricité et de gaz et contactez Agence France Électricité pour gagner du temps sur vos démarches au 09 72 50 77 40, du lundi au vendredi de 8h30 à 21h et le samedi de 9h à 19h.

Numérisation des services oblige, des modèles de contrat de bail PDF sont désormais disponibles pour simplifier la procédure. Obligatoire et souvent mal connu, le contrat de bail est sujet à des nombreuses questions et problématiques. Un contrat de bail meublé est-il le même qu’un contrat de bail commercial ? Ou peut-on trouver un modèle bail de location entre particuliers gratuit ?

Tour d’horizon du contrat de bail, ses clauses, ses conditions, ses composantes.

 

Le contrat de bail : pour qui ? Pour quoi ?

Lors d’un changement d’adresse dans le cadre d’une location, il est obligatoire d’établir un contrat de bail entre les différentes parties. Le bail appelé également contrat de location permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Son écrit obligatoire a limité les malentendus et diminué le nombre de litiges.

Par ailleurs, avoir un bail à son nom est également indispensable pour recevoir certaines aides au logement, comme les APL.

Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Sa rédaction précède l’état des lieux. Le bailleur peut le rédiger sur papier libre avec toutes les mentions légales nécessaires. Cependant, il est préférable de se procurer des contrats types (vous trouverez des baux pré imprimés auprès des associations de locataires ou de propriétaires, en librairie et dans les journaux spécialisés).

Si une personne se porte caution (garant, parent), elle doit également recevoir un exemplaire du contrat.

Lorsque le contrat est rédigé par un professionnel (agent immobilier, notaire, …), les frais de dossier sont divisés entre le bailleur et le locataire. La part qui incombe au locataire est plafonnée par décret et ne peut dépasser celle du propriétaire.

Que doit contenir un contrat de bail ?

Le modèle type de contrat de bail contient uniquement les clauses essentielles dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication (fin mai 2015) imposent la mention par les parties dans le contrat. Il s’agit donc d’un « contrat de base » : le propriétaire et le locataire sont libres d’ajouter des clauses supplémentaires, dès lors que celles-ci sont conformes à la loi et à la réglementation en vigueur (nous aborderons la question des clauses abusives ultérieurement). Les parties doivent également s’assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat. Le bail d’habitation doit obligatoirement comporter les informations suivantes :

  • Le nom ou la raison sociale du bailleur et de son éventuel mandataire, ainsi que leurs adresses
  • Le nom ou la raison sociale du locataire
  • La date de début du bail et sa durée
  • La surface habitable du logement, ainsi que sa consistance (nombre de pièces, etc.)
  • Les locaux à usage privatif dont le locataire possède la jouissance exclusive
  • Le montant du loyer et ses modalités de révision
  • Le loyer de référence et le loyer de référence majoré
  • Le loyer payé par le précédent occupant ainsi que la date du dernier versement, quand cet occupant a quitté les lieux moins de 18 mois auparavant
  • Le montant et la nature des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail ou renouvellement du bail.

Contrat de bail : les clauses abusives

Toutes les clauses ne sont licites dans un contrat de bail. Les locataires ont donc tout intérêt à distinguer les clauses légales de celles qui ne le sont pas, car une fois le contrat signé, il sera difficile de faire marche arrière. Parmi les clauses abusives, on recense celles qui nuisent à la liberté du locataire, qui imposent des frais supplémentaires, concernent l’usage du logement ou facilitent la résiliation du bail.

Les clauses relatives à la liberté du locataire

Le bailleur ne peut pas imposer n’importe quelle contrainte au locataire en contrepartie de la location qu’il lui consent. Dans ce cadre, la loi considère comme abusive les clauses qui :

  • obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire
  • imposent l’ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer,
  • stipulent que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,
  • autorisent le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat,
  • engagent le locataire par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives.

Les clauses imposant des frais supplémentaires

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges. C’est le cas de clauses qui :

  • autorisent le bailleur à percevoir des frais en cas d’infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété,
  • imposent au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie, sauf s’il est établi par un huissier de justice,
  • imposent au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c’est l’exemple des frais notariés),
  • font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance,
    imposent au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d’équipements (par exemple, un contrat de louage de meubles dans une location meublée).

Les clauses qui concernent l’usage du logement

Le locataire est chez lui dans le logement qu’il occupe. Dès lors, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont abusives. C’est le cas des clauses qui :

  • obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables,
  • interdisent aux locataires l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
  • interdisent la détention d’un animal domestique (sauf en cas d’animal dangereux),
  • interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
  • interdisent au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours ou 21 jours si le bail a été signé à partir du 27 mars 2014.

Les clauses qui facilitent la résiliation du bail

Le bailleur n’a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.

Dans ce cadre, sont abusives les clauses qui :

  • prévoient la résiliation du contrat pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge.
  • permettent au propriétaire d’obtenir la résiliation du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Quelles sont les annexes d’un contrat de bail ?

Un contrat de bail ne vient pas seul, il s’accompagne de plusieurs annexes. Voici la liste des documents qui doivent être annexés au contrat de location :

  • L’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs (que le locataire a l’obligation de souscrire auprès d’un assureur, et dont il doit présenter l’attestation le jour de l’état des lieux entrant).
  • Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
  • La caution signée lorsqu’elle est exigée par le propriétaire.
  • L’état des lieux signé par les deux parties.
  • Les diagnostics obligatoires pour les locations(comme le DPE par exemple )

Lorsque le bien loué est en copropriété, le propriétaire doit fournir une copie des extraits concernant :

  • La destination de l’immeuble (usage professionnel, privé ou mixte)
  • L’usage des parties communes et privées (étendage du linge, stationnement des vélos, local commun, …).

Foire aux questions

Qui signe le contrat de bail dans un couple ?

Dans le cas d’un couple marié (union civile et / ou religieuse), un seul exemplaire revêtu de la signature d’un(e) des époux(ses) suffit, et quel que soit le régime matrimonial, la signature d’un(e) seul(e) conjoint(e) engage l’autre. Dans ce cas de figure, chacun(e) des époux(ses), dans le couple, est légalement cotitulaire du bail, et ce, même si le contrat n’a été consenti qu’à un(e) seul(e) des deux époux(ses) ou encore si le bail a été signé avant le mariage. En cas de séparation (sans divorce), cette cotitularité perdure. Seul un jugement de divorce peut y mettre fin.

Qui signe le bail dans un couple pacsé ?

Les partenaires pacsés bénéficient également, désormais, de la cotitularité du bail, lorsque le logement leur sert d’habitation commune. Cette cotitularité, réservée avant le 27 mars 2014 aux seuls époux, est désormais étendue aux partenaires pacsés. A une condition toutefois : les deux partenaires doivent en faire la demande conjointe au propriétaire. Au moment de la conclusion du bail, il est donc plus simple que les deux partenaires le signent ensemble. En revanche, si une seule personne loue le logement et qu’elle se pacse en cours de bail, il faudra qu’elle et son partenaire s’adressent au propriétaire pour faire valoir cette cotitularité légale du bail (article 1751 du Code civil). Le propriétaire ne devrait pas pouvoir s’y opposer si la demande concerne bien le logement principal des partenaires.

Comment se passe un contrat de bail pour un local professionnel ?

Avant tout, il est important de distinguer le bail qui porte sur la location de commerce du bail professionnel puisque le régime applicable est très différent. Les baux professionnels portent eux sur des locaux à louer non affectés à une activité commerciale ou artisanale. Ainsi, lorsqu’un locataire entend conclure un tel bail professionnel, il doit préalablement vérifier que le local à louer est affecté à l’exercice d’une activité professionnelle et non commerciale.

Sur le papier, le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce statut est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail. Si le montant initial du loyer est libre, ce n’est pas le cas pour une révision du loyer, pour un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l’augmentation éventuelle est strictement encadrée

Quelle est la durée d’un contrat de bail ?

Pour les logements vides, la durée de bail est de trois ans, un an pour les locations meublées (reconductibles tacitement). Mais la loi offre la possibilité de prévoir une durée plus courte sous certaines conditions. Un départ en retraite (justifiant la reprise du logement dans le sud de la France par exemple) ou un retour en France (pour des expatriés) constituent des motifs valides pour ramener à un an la durée d’un bail, à la condition que le bailleur confirme au locataire la survenance de l’événement deux mois avant l’échéance prévue.

Comment signer une convention ANAH pour son logement ?

Dans le cadre du développement et d’amélioration du parc de logements privés existant l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) accorde notamment des subventions pour l’amélioration des résidences  principales de propriétaires occupants modestes ou de logements locatifs de propriétaires bailleurs privés, en échange de contreparties sociales. Un propriétaire peut signer une convention avec l’Anah pour bénéficier de déductions fiscales (et d’une aide en cas de travaux). La convention peut prendre la forme d’une convention avec ou sans travaux à réaliser. Le propriétaire n’est cependant pas libre de choisir son locataire.

Le conventionnement peut être obtenu en adressant à la délégation locale de l’Anah du département où se situe le logement.

La convention cerfa n°12807*07 signée et datée, à adresser avant la signature du bail ou sa prise d’effet ou la date de son renouvellement, ou au plus tard 2 mois après la signature du bail ou sa prise d’effet ou son renouvellement.

Après la signature du bail, l’engagement du bailleur cerfa n°13469*04 daté et signé, accompagné de la copie du bail conclu et de la copie de l’avis d’imposition n-2 du locataire.

Découvrez tous nos dossiers et articles complets :